不動産投資の始め方を知ろう!基礎知識や最初によくある質問について解説

不動産投資の始め方を知ろう!基礎知識や最初によくある質問について解説

不動産投資は、老後に向けた貯蓄や、節税対策として人気を集めています。

しかし、不動産投資を始めるときに事前に必要な知識を習得していないと、成功することは難しいでしょう。

そこでこの記事では、不動産投資に必要な知識と、よくある質問などを紹介します。

不動産投資を始めるにあたり知っておくべき基礎知識

不動産投資を始めるにあたり知っておくべき基礎知識

まずは、不動産投資を始めるうえで知っておくべき専門用語を紹介します。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、日本語で「売却益」を指し、保有している資産の価格が値上がりした際に得られる収益のことです。

ここで言う資産とは、土地や建物だけでなく、株式や債券などの有価証券、貴金属なども含まれます。

一方で、価格が高くなることを想定して購入した資産が、売却して損失が発生することはキャピタルロスと呼ばれています。

インカムゲイン

インカムゲインとは、日本語では「運用益」を指し、資産を保有することで継続的に受け取れる利益のことです。

資産を保有することで受け取れる収益は、次のようなものが該当します。

  • 銀行預金利付債券の受取利息
  • 投資信託の収益分配金
  • 株式保有による配当金
  • 不動産投資では、家賃収入がインカムゲインに当てはまります。

    利回り

    利回りとは、投資した金額に対して得られる見込み収益の割合のことであり、不動産投資においては、表面利回りと実質利回りの2種類を用いることが多いです。

    表面利回りは、次の計算式を使用することで算出できます。

    表面利回り=年間の家賃収入÷物件の購入価格×100

    実質利回りは、次の諸経費を加味して算出されます。

  • 固定資産税
  • 管理費
  • 保険料
  • 修繕積立金
  • また、実質利回りを算出する場合は、次の計算式を使用します。

    実質利回り=(年間の家賃収入-年間の諸経費)÷(物件の購入価格+購入時の諸経費)×100

    表面利回りと実質利回りは、物件を比較検討するうえで重要な要素になります。

    レバレッジ

    レバレッジは、手持ちの資金が少額であっても大きな取引ができる、てこの原理のような仕組みを指します。

    不動産投資では、銀行などからローンの融資を受けることによって、手持ちの資金では実現が難しい投資効果が期待できるのです。

    不動産投資を始めたいけど手持ちの資金が少ない場合は、不動産投資ローンを利用してみましょう。

    不動産投資の始め方とポイント

    不動産投資の始め方とポイント

    ここでは、不動産投資の始め方やポイントについて紹介します。

    情報収集

    まずはじめに、どのような物件に投資したいのか、節税対策を行うのかなど目的を明確にしましょう。

    そのうえで、欲しい物件や利用する不動産業者の情報をインターネットなどで収集します。

    また、不動産投資会社が開催しているセミナーなどを受講して、情報を得る方法もおすすめです。

    業者の選定と打ち合わせ

    次に、利用する不動産業者を選定します。
    不動産業者は、リスクやデメリットまでしっかりと説明してくれるところを選ぶと良いでしょう。

    いくつか業者の候補を選び、面談を申し込んだら、実際に業者と対面して比較検討していきます。

    最近では、Zoomなどのオンライン会議ツールを用いる業者も多いため、自宅で面談できることもあります。

    面談を行ったうえで業者を選定したら、具体的な方針などを伝えて、物件選びに進みましょう。

    内覧と現地確認

    不動産投資会社では、一人ひとりの顧客に合った物件を選んで紹介してくれます。

    紹介を受けた物件の中から、魅力的な物件があれば実際に現地確認を行ったり、内覧したうえで投資の可否を決定しましょう。

    現地確認をするときは、物件周辺の環境や雰囲気などをしっかりと確認してください。
    交通アクセスの良さ、駅までの距離も投資を判断するうえで重要な要素です。

    物件は外観だけでなく、内装や設備、クリーニングや修繕されているかなどを確認しましょう。

    より良い物件を選ぶため、一つに絞らず複数の物件を内覧するのがおすすめです。

    収支計画の策定

    現地確認や内覧を行ったうえで気になる物件をピックアップしたら、実際に投資すべきかどうかを判断します。

    その際、収支計画と呼ばれる、事業収支のお金の流れを一覧にしてまとめる作業が必要です。

    短期的な流れだけでなく、中長期的に見込む必要がある修繕費などを、どの程度積み立てる必要があるのか明確にしましょう。

    収支計画では、年間の支出より収入が多ければ利益があることになり、不動産投資は黒字となります。

    不動産投資における収入としては、家賃や礼金、敷金などがあり、支出としてはローン返済、修繕費、税金、保険などが該当します。

    資金計画の策定

    不動産投資を行うためには物件の購入資金が必要であり、各種支出も加味して資金調達しなければなりません。

    不動産投資を始めるうえで、ある程度余裕を持った資金計画を立てることが重要です。

    初期投資費用としては、次のようなものが挙げられます。

  • 物件の取得費用
  • 仲介手数料
  • 不動産取得税
  • 固定資産税
  • 登録免許税などの税金
  • 司法書士報酬
  • 抵当権設定費用
  • また、物件を購入した後は次のような費用も発生します。

  • 賃貸管理委託費
  • 建物管理費
  • 修繕積立金
  • 固定資産税
  • 以上を加味して、どれだけの資金が必要であるか計画を立てて、資金調達していかなければなりません。

    買付証明書提出

    今後の投資計画や資金調達のめどを立てたら、買付証明書を提出します。

    買付証明書とは、不動産を購入する前の段階において、物件の購入希望者が売主に対して購入意思を示す書類です。

    「買受証明書」「購入申込書」と呼ばれることもあり、書類には主に次の内容を記載します。

  • 購入金額
  • 物件情報
  • 手付金・中間金
  • 残代金
  • 有効期間
  • 買主情報
  • その他条件
  • 実際には、買付証明書は不動産会社に対して行いますが、申し入れても実際に購入できる訳ではありません。

    条件次第では、他の購入希望者のほうが高い購入金額を示した場合、契約できない場合もあります。

    購入

    買付証明書の提出後に、価格などの条件面に折り合いが付いて物件を購入することが決まったら、売買契約を締結します。

    売買契約時には、主に次の点に着目してください。

  • 建物価格
  • 瑕疵担保責任
  • 境界
  • 売買契約解除の条件
  • 契約が完了したら、引渡しの前に物件の最終確認も行います。

    不動産投資の始め方に関するよくある疑問

    不動産投資の始め方に関するよくある疑問

    ここでは、不動産投資の始め方における、よくある疑問を解説します。

    物件情報を上手に収集する方法は?

    物件情報を収集する方法は、主に次のような方法があります。

  • インターネット
  • 賃貸情報誌
  • 不動産会社で直接探す
  • インターネットのほうが、リアルタイムで多くの情報を自宅にいながら探せるのでおすすめです。

    ただ、初めて不動産投資する場合や、より細かな条件を伝えて自分に合った物件を探してもらうためには、不動産会社で直接探す方法も有効的です。

    また、地元の不動産会社にしか回ってこない空室情報を得られるチャンスもあります。

    区分マンションと一棟丸ごとはどちらが良い?

    マンションを対象に投資する場合、区分マンションにするか、一棟マンションに投資するのか、悩むことがあるかもしれません。

    区分マンションの場合、少額で不動産投資でき、予算に合わせて複数の個数を所有することも可能で、リスクヘッジも容易な傾向があります。

    しかし、戸数が少ないほど空室リスクが高くなるだけでなく、建物に定められているルールにより、自分の判断でリフォームや入居条件などを決めることができないというデメリットがあります。

    一棟マンションの場合、部屋数が多く、自分の判断でリフォームを行ったり、入居条件などを決めたりできるため、空室対策が取りやすい点が魅力的です。

    一方で、物件購入時の金額が区分マンションより高く、管理や運営に手間がかかるというデメリットがあります。

    このように、それぞれメリットとデメリットがあるので、自分の計画に合った物件を選ぶようにしましょう。

    新築物件と中古物件はどちらが良い?

    新築物件は価格が高く、最新設備が整っていて耐用年数も長いため、メンテナンス費用を抑えられるというメリットがあります。

    中古物件の場合は、価格が安いというメリットがありますが、メンテナンス費用がかかることを理解しておく必要があります。

    初期投資額と運用資金のトータルとしての収益プランを明確にして、最適な物件を選ぶことが重要です。

    不動産投資の始め方を相談できるサービス3選

    不動産投資の始め方を相談できるサービス3選

    ここでは、不動産投資を始めるにあたって、疑問点などを気軽に相談できるサービスを3つ紹介します。

    セカオピ

    セカオピ

    セカオピは、不動産投資の「セカンドオピニオンサービス」を提供しているサービスです。

    「不動産投資の情報格差をなくす」をモットーにしており、不動産投資を行ううえでのリスクや、デメリットについて真摯に説明してもらえます。

    また、4,000件以上に渡る相談実績があり、少しでもお得に物件を入手できる手助けをしてもらえるのも特徴です。

    みんなで大家さん

    みんなで大家さん

    みんなで大家さんでは、不動産の安定した賃貸利益を分配する資産運用をサポートしてもらえます。

    個別相談会や、商品・サービス説明会を開催しており、対面だけでなくWeb上でも対応してもらえるのが魅力です。

    また、不動産を小口の金融商品として提供しているため、少額投資したいという方でも気軽に利用できます。

    株式会社リアネスト

    株式会社リアネスト

    株式会社リアネストでは、中古マンションに特化したサービスを提供しています。

    無料の面談会が開催されており、「自己資金が少なくてもできるのか」「どの物件を選べば良いのか」といった悩みがある方は相談に乗ってもらうことができます。

    また、一人ひとりに合った物件を探し出すため、面談中は特定の物件を紹介していないのも特徴です。

    不動産投資の始め方を知って理解を深めよう

    不動産投資の始め方を知って理解を深めよう

    不動産投資は、物件選びから物件の運営まで、さまざまな知識を頭に入れたうえで行わなければなりません。

    そのため、不動産投資会社などを利用することで、サポートを受けながら投資を行うことができるでしょう。

    不動産投資をこれから始めようとしている方は、今回紹介したサービスをぜひ利用してみてはいかがでしょうか。

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