不動産売却にかかる税金や計算方法を徹底解説

不動産売却にかかる税金や計算方法を徹底解説

不動産を売却したい場合、売却益がそのまま利益につながるわけではありません。

実際には、不動産売却に対してかかる税金を見込み、売却益を算出する必要があります。

では、実際に不動産売却にかかる税金としては、どのようなものがあるのでしょうか?

この記事では、不動産売却にかかる税金や計算方法について解説します。

不動産売却にかかる3つの税金

不動産売却にかかる3つの税金

不動産売却時に発生する主な税金は次の3つです。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税
  • それぞれの税金では、定額で請求されるものがある一方で、複雑な計算のもとで算出される場合もあります。

    次に、各税金の概要や徴収されるタイミングなどを紹介します。

    印紙税

    印紙税は、財産や権利に関係する取引を行う際に発生する税金を指します。

    取引に関連する売買契約書や領収書などに収入印紙が貼付されていると、法律に則った取引であることを証明できます。

    収入印紙は証票とも呼ばれており、書類に貼付したうえで消印を行うことで、印紙税を納税したという扱いとなります。

    しかし、所定された金額の収入印紙を購入するだけでは、納税扱いとならないため注意しましょう。

    売買契約を締結する際の不動産売買契約書において、売主と買主それぞれの契約書へ成約価格に応じた金額の収入印紙を貼付します。

    実際にかかる税率と軽減税率は、次の通りです。

    成約価格 本則税率 軽減税率
    10万円を超える~50万円以下 400円 200円
    50万円を超える~100万円以下 1,000円 500円
    100万円を超える~500万円以下 2,000円 1,000円
    500万円を超える~1千万円以下 1万円 5,000円
    1千万円を超える~5千万円以下 2万円 1万円
    5千万円を超える~1億円以下 6万円 3万円
    1億円を超える~5億円以下 10万円 6万円
    5億円を超える~10億円以下 20万円 16万円
    10億円を超える~50億円以下 40万円 32万円
    50億円を超えるもの 60万円 48万円

    登録免許税

    建物や土地を取得する場合や取得時に融資を受ける場合に、不動産登記を行います。

    不動産登記は、不動産を法務局に登録することを指し、不動産の情報は一般公開されています。

    不動産登記の手続きは、主に次の3つがあります。

  • 所有権の保存登記
  • 所有権の移転登記
  • 抵当権の設定登記
  • 表題登記を除いて、不動産登記をする際は登録免許税が課税されます。

    また、表題登記以外の手続きでは、登記は義務付けられていませんが、不動産の所有者や債権者を明確にするため、行うことが多いです。

    登録免許税は、基本的に買主が負担することになります。

    不動産取得の登録免許税額は、次の計算式で算出されます。

    登録免許税額=固定資産税評価額×税率

    また、税率については次のように設定されています。

  • 土地の売買による所有権の移転の登記:1,000分の15
  • 土地の売買による所有権の信託の登記:1,000分の3
  • 譲渡所得税

    所有している土地や建物、株式、貴金属などを売却して得た利益は、譲渡所得と呼ばれています。

    譲渡所得税の中で、不動産の譲渡所得にかかる所得税と住民税は、分離課税となり給与所得や事業所得など他の所得とは別で算出されるのが特徴です。

    不動産売却時の税金の計算方法

    不動産売却時の税金の計算方法

    ここでは、不動産売却時の税金の計算方法を解説します。

    正しく計算式を理解して、どれくらい税金がかかるのかをシミュレーションすることが重要です。

    譲渡所得と課税譲渡所得の計算方法

    譲渡所得は次の計算方法で算出できます。

    譲渡所得=譲渡収入金額ー(取得費+譲渡費用)

    譲渡収入金額とは、土地や建物を売却したことにより、買主から受け取る金額を指します。

    また、取得費は次の2つから、大きい金額を適用しましょう。

  • 実額法:土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計し、建物の減価償却費を差し引いた金額
  • 概算法:譲渡収入金額 × 5%
  • また、譲渡費用とは不動産を売却する際にかかった費用のことを指し、課税譲渡所得は次の計算方法で算出できます。

    課税譲渡所得=譲渡所得ー特別控除

    特別控除は、後の項で詳しく解説します。

    最後に、税額計算は次の計算方法で算出できます。

    税額=課税譲渡所得×税率(所得税や住民税)

    譲渡益に対する税率は他の所得と分離します。

    分離課税の税率となり、不動産の用途や所有期間で税率が異なります。

    減価償却費の計算方法

    減価償却は、売却した翌年の確定申告において、譲渡所得を計算するまでに行う必要があります。

    ただし、譲渡所得が0の場合や譲渡損益が発生している場合は、確定申告の義務はありません。

    減価償却は次の計算方法で算出できます。

  • 定額法:毎年一定額ずつ償却する方法
  • 定率法:毎年同じ割合を償却する方法
  • なお、建物と平成28年4月以降に取得した付属設備や看板などは、定額法による減価償却で計算しなければなりません。

    定額法の減価償却費は次の計算方法で算出できます。

    減価償却費=建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

    不動産売却は確定申告が必要となる場合がある

    不動産売却は確定申告が必要となる場合がある

    土地を売却して得た譲渡所得は、給与所得などと分離して課税されており、確定申告が必要となります。

    確定申告とは、1年間の所得とそれに対してかかる税金を算出し、国に納める必要がある税額を報告する手続きのことです。

    不動産売却で得た収益を計上するのではなく、各種経費や控除なども反映したうえで計算します。

    不動産売却における主な控除は、次の通りです。

    自宅売却時の3,000万円控除の特例

    不動産を譲渡して得た譲渡所得から、3,000万円を控除する特例があります。

    これは、不動産の所有期間を問わずに適用が可能であり、譲渡益が3,000万円に満たない場合は全額が控除となるため、税額は0となります。

    もし、譲渡益が3,000万円を超える場合は、超える金額に対して、短期譲渡所得又は長期譲渡所得などの税率が適用されます。

    この特例は、前々年に3,000万円控除を受けたり、次の特例を受けていないことが条件となります。

  • 居住用の買換え特例
  • 居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例
  • 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例
  • 所有期間10年以上の不動産を売った場合の軽減税率の特例

    売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超える不動産の譲渡益のうち、6,000万円までの場合は所得税10%、住民税4%の合計14%の税率が適用できる特例があります。

    6,000万円を超える譲渡益に対して、所得税と住民税を合わせて20%の税率が適用されます。

    また、先に紹介した3,000万円控除と重複して適用できることもあります。

    不動産売却時の収入金額より取得費と譲渡費用を控除して算出した譲渡所得から、3,000万円が控除可能であるため、課税対象となる譲渡益自体を減らすことができるでしょう。

    特定居住用財産の買換えの特例

    不動産を売却した金額より、買い換えた不動産の取得金額のほうが大きい場合に、課税されない特例があります。

    これは、税金の支払いを免除するのではなく課税の繰延べとなり、譲渡資産に対する譲渡所得税は、買換資産に継続されるのが特徴です。

    このケースでは、譲渡資産の取得費は次の買換資産に継続されますが、取得日は引き継がれませんので注意しましょう。

    空き家を売却する場合の特例

    相続により取得した空き家を売却する場合は、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。

    相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋、または被相続人居住用家屋の敷地等を平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売却した場合に利用可能です。

    また、次の条件に当てはまる場合にのみ適用できます。

  • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
  • 相続開始の直前において被相続人が一人暮らしであること
  • 相続してから譲渡時まで貸付や居住などを行っていないこと
  • 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年で12月31日までに売却すること
  • 売却価額が1億円以下であること
  • 建物付きで売却する場合には耐震基準を満足していること
  • 更地にして売却する場合には取り壊し費用を売主が負担すること
  • 更地にして売却する場合には譲渡時までに建物が取り壊されていること
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    不動産売却にかかる税金を計算してみよう

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    不動産売却にかかる税金には、さまざまなものが存在します。

    事前に、どれくらいの税金がかかるのかを算出しておくことが重要です。

    また、特例制度を活用して節税を図りましょう。

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